Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Содержание
  1. Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция 2019 года
  2. Классификация жилья на вторичном рынке
  3. Варианты поиска квартиры
  4. Как оформляется сделка: основные этапы
  5. Особенности покупки жилплощади у юридического лица
  6. Основные риски покупателя и продавца
  7. На что обратить внимание покупателю
  8. Особенности налогообложения
  9. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку: вторичка и новостройка
  10. Как купить у застройщика?
  11. Ипотечный кредит на вторичном рынке
  12. Какие документы предоставить?
  13. Как проверить продавца?
  14. Как получить деньги от банка?
  15. Запомнить
  16. Как купить квартиру на вторичном рынке
  17. У продавца застеклена лоджия, но справки из бти о перепланировки нет. нужно ли требовать ее?
  18. Продавец, он же хозяин, обещает принести все документы в момент подписания договора. Можно ли ему верить?
  19. Владелец проживает в другом городе. Риэлтор работает от его имени по доверенности. С моей стороны есть опасение, что деньги могут не дойти по назначению, и владелец отменит сделку в момент, когда я переведу на счет риэлтерской компании. Что делать?
  20. Что лучше выбрать – квартиру в новостройке или на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция 2019 года

Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Приобретение собственного жилья – счастливое и долгожданное для большинства россиян событие. Многие предпочитают покупать недвижимость на вторичке: выбор большой, и всегда можно найти подходящий вариант.

Но не стоит забывать и про определенные риски, ведь этот рынок является очень привлекательным для мошенников.

Если предстоит покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция в 2019 году поможет грамотно проверить жилье на юридическую чистоту и избежать ошибок.

Классификация жилья на вторичном рынке

У каждой квартиры, предлагаемой на вторичном рынке, есть определенный владелец. При ее продаже право собственности переходит к новому хозяину. Такая недвижимость подразделяется на несколько видов:

  • Бюджетное жилье. Таким считаются квартиры в домах старой постройки. Общая площадь в них маленькая, планировка тоже оставляет желать лучшего. Балкон, ванная или некоторые коммуникации могут отсутствовать.
  • Жилье стандартного типа. Это недвижимость в обычных домах высотой от 5 до 16 этажей. К продаже предлагаются квартиры из 1, 2, 3 или 4 комнат, а также небольшие студии площадью 20-25 метров.
  • Жилье повышенной комфортности. Эти квартиры расположены в новых современных домах. Они просторнее, удобнее, могут иметь больше архитектурных опций (например, возможность свободной планировки). Часто в таких домах есть ограждение по периметру, парковка, благоустроенная зеленая территория.
  • Элитные варианты. Это жилье в домах с небольшим количеством квартир, обычно расположенных в тихом центре. Такие квартиры сдаются с эксклюзивной отделкой или вообще без нее, ведь требовательные хозяева предпочитают заказывать индивидуальный дизайн-проект. Наличие парковки, видеонаблюдения, консьержа и круглосуточной охраны обязательно.

Многие покупатели считают приобретение жилплощади на вторичке самым удобным вариантом. Конечно, совсем без рисков не удается обойтись и здесь. Но все же они гораздо меньше, чем при покупке жилья на ранних этапах строительства.

Подходящая квартира уже есть, можно не волноваться, что застройщик начнет затягивать процесс сдачи или вообще обанкротится. Остается оценить состояние объекта, проверить его юридическую чистоту и личность продавца.

Варианты поиска квартиры

Заняться покупкой квартиры можно как без посредников, так и через риэлтора. Первый вариант позволяет неплохо сэкономить. Но подходит он скорее людям, которые знакомы с особенностями оформления сделок с жильем. Для самостоятельного поиска объектов можно использовать разные источники:

  1. Доски объявлений в нужном районе. Это немного устаревший способ, но и сейчас некоторые продавцы расклеивают объявления поблизости от своего дома.
  2. Интернет и печатные СМИ – огромная база данных, в которой можно найти жилье на любой вкус. Но стоит знать, что многие объявления публикуют риэлторские агентства и другие посредники.
  3. Друзья, родственники, коллеги. Сарафанное радио – великая вещь, и иногда подходящий вариант находится практически сразу.

Если принято решение обратиться к риэлтору, стоит выбирать известные агентства с хорошей репутацией. Предварительно имеет смысл почитать отзывы о компании, поспрашивать знакомых, изучить документы, посмотреть, как выглядит офис. За услуги посредникам придется отдать от 1 до 10% стоимости жилья. Правда, грамотный агент по недвижимости может неплохо сбить цену.

Чтобы меньше переплачивать, некоторые предпочитают подбирать квартиру без риэлтора, а к специалистам обращаются только, чтобы оформить все документы.

Как оформляется сделка: основные этапы

Еще один важный вопрос – как происходит покупка квартиры пошагово. Когда подходящий вариант найдется, предстоит несколько этапов:

  • Осмотр состояния жилого помещения. Если опытный риэлтор знает, что нужно проверять при просмотре, то неопытному покупателю пригодятся полезные советы. Прежде всего надо посмотреть, соответствует ли планировка технической документации. Следующий шаг – проверка пола, потолка, стен на гладкость и наличие грибка. Также нужно убедиться в нормальной работе сантехники, батарей, электрической и газовой плиты. Стоит обратить внимание на состояние подъезда, придомовой территории, поинтересоваться наличием парковки.
  • Согласование цены. Когда продавец убедился в том, что с жильем все в порядке, пора приступать к обсуждению стоимости. Торговаться имеет смысл уже после осмотра помещения, когда можно сыграть на недостатках. Чтобы узнать, как рассчитать стоимость новой квартиры, стоит посетить специализированные сайты, изучить аналогичные предложения. Придется учитывать и сезонность: самые хорошие скидки обычно предлагают зимой.
  • Проверка всех документов – обязательный шаг, который поможет свести к минимуму риск потери денег. Прежде всего надо знать, какие документы проверять. Это паспорт владельца, выписка из ЕГРП (или свидетельство о праве собственности), правоустанавливающие бумаги, разрешение на сделку от супруга. Необходимо ознакомиться с технической документацией на жилье, изучить лицевые счета, подтверждающие отсутствие долгов за ЖКУ.
  • Внесение задатка. В большинстве случаев покупатель вносит аванс за понравившуюся квартиру. Передача денег оформляется соответствующим соглашением. В нем указывается сумма и полные паспортные данные участников сделки. Величина задатка может быть любой, но обычно это от 1 до 10%.
  • Заключение и регистрация договора купли-продажи. Стороны сделки могут как самостоятельно составить ДКП, так и сделать это с помощью нотариуса. После этого документы на регистрацию перехода права собственности передаются в Росреестр. Их можно предоставить лично, через нотариальную контору или подразделение МФЦ.
  • Передача квартиры и заселение. Фактически передача жилого помещения и переезд происходят, когда новый хозяин получает ключи и комплект документов на недвижимость (технический план, кадастровый паспорт и другие бумаги).

Срок, в течение которого прежние жильцы должны съехать и вывести имущество, прописывается в договоре. Как правило, он не превышает двух-трех недель. После этого въезжают новые хозяева, а когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, можно обращаться в паспортный стол за пропиской.

Особенности покупки жилплощади у юридического лица

Процедура покупки недвижимости у физического лица и организации в общих чертах выглядит одинаково. Определенное отличие состоит в перечне документов, передаваемых для заключения сделки. Вот какие документы у продавца должны быть дополнительно:

  1. Учредительная документация.
  2. Бумаги, подтверждающие, что учредители согласны продать недвижимость.
  3. Паспорт руководителя предприятия.
  4. Приказ или другой документ, подтверждающий его полномочия.
  5. Паспорт представителя и нотариальная доверенность, выписанная на его имя.

В договоре купли-продажи соответственно указываются данные юридического лица: название, форма собственности, юридический адрес, банковские реквизиты, а также информация о директоре. Подписывает соглашение или первое лицо, или официальный представитель.

Основные риски покупателя и продавца

Будущие новоселы, которые считают, что покупка жилья на вторичном рынке – процесс менее рискованный, чем его приобретение у застройщика, правы только частично. Подводных камней достаточно как для покупателя, так и для продавца. Вот самые распространенные варианты мошенничества:

  • Квартира продается дважды или даже несколько раз;
  • Сделка заключается по поддельным документам;
  • Покупателя вводят в заблуждение относительно важных характеристик объекта;
  • Проданное помещение реально не принадлежит продавцу.

Продавцы рискуют меньше, но ситуации тоже бывают разные. Иногда встречаются потенциальные «покупатели», которых интересует вовсе не вид из окна или состояние сантехники, а наличие в квартире ценных вещей. Среди таких «контрагентов» попадаются отличные психологи, поэтому нужно быть начеку.

Еще один щепетильный момент – передача денег за квартиру. История знает немало случаев, когда по наводке приличных на вид покупателей деньги у продавца просто отбирали. Кроме того, купюры могут оказаться поддельными. Самым безопасным способом взаиморасчетов считается банковская ячейка.

Если сделка заключается через риэлторов, продавец должен соблюдать осторожность при передаче документов и составлении доверенности. Иногда посредники всячески затягивают с возвратом бумаг, если клиент вдруг отказался заключать договор.

Поэтому эксперты по недвижимости категорически не рекомендуют передавать оригиналы технических и правоустанавливающих документов. И уж последнее, что стоит делать – это оформлять на риэлтора генеральную доверенность.

На что обратить внимание покупателю

Предупрежден – значит, вооружен, и можно постараться свести риски к минимуму. Вот несколько рекомендаций, как купить, чтоб не обманули:

  1. Избегать покупки квадратных метров по доверенности. В крайнем случае стоит настаивать на личной встрече с собственником. Если есть сомнения относительно подлинности доверенности, лучше обратиться в правоохранительные органы.
  2. Желательно изучить историю сделок с понравившейся квартирой. Нежелательно, чтобы ее часто покупали-продавали люди с одной фамилией (родственники). Такие сделки нередко признаются мнимыми или притворными. Также не лучший вариант – покупать квартиру, которая до этого неоднократно продавалась госпредприятиями или юридическими лицами.
  3. Стоит проявлять бдительность и при покупке жилья, доставшегося продавцу по наследству. Нет никакой гарантии, что через некоторое время не появятся другие претенденты на недвижимость. Даже если это произойдет по истечении отведенных законом 6 месяцев, они вполне могут оспорить сделку.
  4. Если квартира куплена с учетом средств материнского капитала, каждый ребенок имеет право на долю. При ее продаже несовершеннолетним должно быть предоставлено равноценное жилье, иначе суд отменит сделку.
  5. При приобретении жилья у пожилых людей стоит убедиться в их дееспособности. Это позволит избежать претензий со стороны родственников, которые впоследствии могут появиться со справками и медицинскими заключениями.

Перед заключением сделки жилое помещение надо проверить на наличие обременений. Если это затруднительно сделать самостоятельно, можно заказать услугу у проверенных риэлторов или обратиться к грамотному юристу. Кроме того, у покупателя есть возможность застраховать риски. В случае утраты права собственности по разным причинам страховая компания выплатит компенсацию.

Особенности налогообложения

После продажи квадратных метров продавцу придется уплатить подоходный налог в размере 13% суммы сделки. Исключением являются случаи, когда продавец никакой прибыли не получает, а также случаи владения недвижимым имуществом дольше 3 лет.

Покупатель, наоборот, получает право на тринадцатипроцентный налоговый вычет. Он производится с суммы, которая не превышает 2 000 000 рублей. Для получения вычета нужно подать в налоговую службу по месту нахождения жилья заявление, декларацию за последний год и все документы по заключенной сделке.

Покупка квартиры на вторичном рынке требует предельной внимательности от обеих сторон сделки. Чтобы не оказаться обманутым, важно проверить каждую мелочь. Если есть сомнения в собственной юридической грамотности, лучше обратиться за помощью к специалистам.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку: вторичка и новостройка

Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Ипотечное кредитование позволяет покупать квартиры и в новостройках, и на вторичном рынке. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы.

К плюсам новостроек относятся:

  • абсолютная юридическая чистота сделки с точки зрения прав третьих лиц на недвижимость;
  • экономия средств при покупке;
  • серьезная защита дольщиков законом;
  • наличие гарантийного срока на квартиру;
  • новые инженерные коммуникации и строительные решения.

К минусам можно отнести:

  • если застройщик ненадежный, можно потерять деньги и время;
  • долгий срок строительства жилья по ДДУ;
  • длительная процедура оформления документов после окончания строительства и до перехода права собственности покупателю.

Преимущества вторичного жилья:

  • после оформления права собственности квартира готова к проживанию в ней;
  • обжитый район и развитая инфраструктура;
  • есть в любом районе города;
  • можно поторговаться с хозяевами и снизить цену;
  • не нужно ждать окончания строительства или оформления документов.

Недостатки вторичного жилья:

  • всегда есть риск отмены сделки – нужно внимательно проверять историю квартиры;
  • коммуникации в доме могут быть старыми;
  • квартира может требовать серьезного ремонта после предыдущих хозяев;
  • в квартире может быть неузаконенная перепланировка.

Выбирать квартиру нужно с учетом всех этих обстоятельств. Если время терпит и переезжать срочно не нужно, то лучше остановиться на новостройке. Если же переезд нужен «уже вчера», то однозначно – вторичное жилье.

Как купить у застройщика?

Помните, что взять ипотеку получится не у каждого застройщика. При каждом банке, выдающем кредиты, имеется список аккредитованных фирм. Приобрести квартиру в новостройке под ипотеку у другого строителя зачастую невозможно, банк просто не дает ему «зеленый счет».

Поэтому, подбирая квартиру, выясните непосредственно в офисе застройщика, какой банк выдаст кредит под жилье. Дом тоже должен быть аккредитован в банке. С оценкой в таком случае тоже проблем не будет.

Процедура оформления зависит от стадии строительства.

Если это котлован, схема следующая:

  1. Покупатель заключает с застройщиком договор о бронировании жилья. В нем подробно указывается описание будущего объекта недвижимости.
  2. Затем покупатель подает в банк заявку на выдачу кредита.
  3. После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.
  4. Далее с застройщиком заключается договор долевого участия в строительстве, который регистрируется в Росреестре.
  5. После регистрации происходит оплата цены ДДУ из ипотечных денег.

Затем покупатель начинает погашать ипотеку, а после окончания строительства – принимает квартиру у застройщика и регистрирует право собственности на себя.

Если дом построен, подписываете договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, если застройщики объект аккредитованы в банке, вся процедура проходит быстро, а от покупателя требуется минимальный пакет документов.

Ипотечный кредит на вторичном рынке

Пошаговая инструкция для покупателя квартиры в ипотеку на вторичном рынке выглядит так:

  1. Изучите предложения банков по ипотечным кредитам. Подайте предварительную заявку на кредит в несколько учреждений. Сравните условия, выберите наиболее подходящие.
  2. Если квартира уже подобрана и основные условия продажи согласованы с продавцом, заключите предварительный договор купли-продажи квартиру. Договор вместе с документами на квартиру предоставьте банку.
  3. Проведите оценку квартиры для банка.
  4. После получения окончательного одобрения подпишите с банком ипотечный кредит.
  5. Подпишите основной договор купли-продажи квартиры с указанием на расчет из ипотечных средств. Примите квартиру по передаточному акту.
  6. Подайте документы на регистрацию в Росреестр.
  7. После регистрации получите документы и произведите с продавцом окончательный расчет.

В соответствии с правилами конкретного банка последовательность этих шагов может меняться. Например, ипотечный договор может быть подписан в момент подписания основного договора купли-продажи. В любом случае в договоре следует прописать конкретный способ передачи денег продавцу: банковский перевод, ячейка или другой способ.

Какие документы предоставить?

Если покупатель собирается рассчитываться за квартиру ипотечными деньгами, продавец попросит некоторые документы и проверит факты:

  1. Официальное одобрение кредита. Такое одобрение не должно быть просроченным.
  2. банка. Банк должен быть платежеспособным на момент проведения сделки, особенно в период, когда документы на регистрацию права сданы, а деньги еще не переданы продавцу.
  3. Согласие супруга на покупку жилья, чтобы избежать отмены сделки в будущем.
  4. Подтверждение дееспособности и совершеннолетия. В этих вопросах помогает банк, ведь кредит не выдадут гражданину, не отвечающему этим условиям.
  5. В договоре купли-продажи обязательно подробным образом пропишите способ передачи расчета за квартиру, чтобы в случае проблем с банком продавец смог получить деньги с покупателя.

Безопасность сделки для продавца заключается не только в том, чтобы получить деньги от банка своевременно, но и в том, чтобы договор впоследствии не был отменен судом. Проверив обстоятельства, перечисленные выше, вы убеждаете продавца в отсутствии негативных последствий.

Смотрите видео, как выбрать жильё на вторичном рынке:

Как проверить продавца?

Добросовестный покупатель тоже заинтересован в том, чтобы договор не был оспорен в суде. В случае с ипотекой проверку юридической чистоты квартиры возьмет на себя банк, который проверит:

  • состоит ли продавец в браке;
  • дееспособен ли продавец, достиг ли он 18 лет;
  • есть ли прописанные в квартире несовершеннолетние;
  • нет ли на квартире обременений и арестов;
  • не нарушаются ли права третьих лиц (сособственники, наследники и другие).

В случае, если у банка возникнут сомнения, он попросту откажется кредитовать сделку. Но в любом случае проведите проверку и самостоятельно – закажите выписку из ЕГРН на квартиру.

Как получить деньги от банка?

Схема выдачи ипотеки достаточно простая:

  1. Заемщик подает заявку на выдачу кредита.
  2. Банк рассматривает заявку и принимает решение выдать кредит или отказать в выдаче.
  3. Если заявку одобрили, заключается основной договор купли-продажи.
  4. После регистрации права собственности на покупателя и залога банка производится окончательный расчет с продавцом кредитными средствами. На этом отношения с продавцом заканчиваются.
  5. Остается лишь погасить ипотеку и снять залог.

Условия выдачи кредита каждый банк формирует самостоятельно. В целом любое учреждение предъявляет достаточно серьезные требования к заемщику и недвижимости.

Требования к заемщику зависят от конкретного банка и программы кредитования, чаще всего список примерно следующий:

  1. Российское гражданство.
  2. Постоянная или временная регистрация по месту выдачи кредита.
  3. Возраст от 21 до 75 лет.
  4. Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.
  5. Дохода в зависимости от суммы кредита.

Требования к квартире приблизительно такие:

  1. Дом не должен быть аварийным.
  2. Квартира не обременена правами третьих лиц, не арестована, не заложена. В квартире не должно быть арендаторов.
  3. Квартира находится в регионе выдачи кредита.
  4. Исправно должны работать электричество, горячая и холодная вода, водоотведение.
  5. По площади: однокомнатная не менее 32 кв.м, двухкомнатная – 41 кв. м, трехкомнатная – 55 кв. м.

Заявку на кредит лучше подавать сразу в несколько кредитных учреждений, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант. Если кредит одобрили, подписать ипотечный договор нужно в течение 2-4 месяцев, иначе одобрение будет аннулировано.

При подготовке к оформлению ипотеки нужно собрать следующие документы:

  • паспорт заемщика;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • копия трудовой книжки;
  • СНИЛС;
  • если подобрана определенная квартира – документы на жилье (выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности, технический план).

Банк может потребовать дополнительную информацию, например, свидетельства о рождении детей, военный билет.

Запомнить

  1. Покупка квартиры у серьезного застройщика – наиболее безопасная сделка с точки зрения юридической чистоты квартиры.
  2. Покупая квартиру на вторичном рынке, проверьте историю квартиры, чтобы избежать судебной отмены сделки в будущем.
  3. Подайте заявки на ипотеку в несколько банков сразу, чтобы выбрать самые выгодные условия.
  4. Обращайтесь только в те банки, которые имеют высокий кредитный рейтинг и положительную репутацию.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/ipoteka/vtorichka-novostrojka.html

Как купить квартиру на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Вторичный рынок жилья – квартиры, у которых уже был хозяин, а может и несколько.

На что надо обратить внимание в первую очередь? Какие документы нужно проверить и как оформить договор купли бывшей в употреблении квартиры? Серьезные вопросы, на которые нужно найти подтвержденные ответы, чтобы в одночасье не остаться и без денег, и без квартиры. Запаситесь ручкой и листом бумаги. В статье вы найдете все ответы и полные списки поэтапных действий с недвижимостью и документами.

Купить новую квартиру или поискать на вторичном рынке жилье в центре города? Выбор остается за вами. Определите, где вам более комфортно, какая часть города для вас привлекательнее. Цены приблизительно одинаковы. Риски при покупке недвижимости есть во всех случаях.

Новостройки, если многоквартирный дом уже построен, сдан в эксплуатацию, требует проверки на прочность, качество. Проверить документы управляющей компании, владельца дома, хозяина земли и сроки аренды земельного участка, на котором построен дом – будет необходимо.

Если вы решили вкладываться в строящийся дом, то риски потерять и деньги и перспективу новой квартиры возрастают. Печально, что вы не сможете вернуть то, что уже успели вложить, даже через суд. Вторичный рынок имеет свои особенности. Обжитая квартира многих манит своим теплом или близостью к работе, школе.

Пройдитесь по районам города и выберите тот, где вам спокойно, уютно, удобно. Ищите квартиру в выбранных районах. Это сократит время поисков.

О чем вы должны помнить:

  1. Независимо от того, будете ли вы сами заниматься поиском подходящего жилья на вторичном рынке или поручите это риэлтеру, доступны одни и те же данные по владельцам. Все, что касается помещений, собственников и их смене зафиксировано в Росреестре о помещениях https://www.rosreestr.supermkd.ru/. Вы сможете узнать только о действиях с квартирой с 1997 года. Все собственники и оформления, которые были совершены до этого срока, в реестр не занесены.
  2. Законодательство РФ в вопросе недвижимости противоречиво. Продавец всегда может устроить так, что покупатель потеряет свои деньги, а квартиру так и не получит. Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, Семейный кодекс, Уголовный кодекс, Федеральные законы – все они могут быть использованы в благоприятных ситуациях, перекрывая друг друга. Судебные тяжбы по поводу покупки или продажи квартир могут тянуться годами.

Поэтому очень важно проверять саму квартиру, документы по ней, по владельцам, жильцам, обременениям всеми доступными средствами. Если вы решили купить квартиру, в которой жили люди, то вам следует придерживаться четкого плана проверки объекта.

Итак, вы просмотрели объявления и вам понравились несколько предложений в симпатичном для вас районе города.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Подготовьтесь – напишите себе список. Вы должны по пунктам проверить все параметры и технические данные вашего будущего жилья.

Состояние многоэтажного дома:

  • трещины;
  • сырость, плесень;
  • протекание крыши;
  • подвал (запах мышей, тараканов, плесени);
  • какого года проводка и когда менялась, есть ли проблемы с электричеством в вечернее время;
  • трубы и коммуникации – когда менялись;
  • санитарное состояние и мусоропровод;
  • слышимость, акустика;
  • проверьте, как работает лифт;
  • мнение соседей и жителей дома – этот контингент всегда выложит полную информацию по дому, управляющей компании, ремонту, переменам.

Перед продажей в квартире, обычно, делают косметический ремонт, чтобы придать товарный вид и скрыть серьезные недостатки. Поэтому нужно проверять все тщательно.

Состояние квартиры:

  • попросите хозяина показать вам технический паспорт квартиры. Если был сделан капремонт и перепланировка, то обязательно должны быть разрешительные документы управляющей компании и БТИ;
  • если квартира на 1 этаже – сквозняки и хлопанье входной двери;
  • состояние прихожей и дверных косяков;
  • на кухне проверьте трубы и коммуникации, окна и рамы – плотность прилегания к стене;
  • полы под линолеумом, ковролином могут быть прогнившие;
  • в туалете проверьте наличие запаха (при неправильной канализационной системе дома, запах постоянно присутствует);
  • уточните, когда менялись трубы в квартире – сейчас ставят пластиковые;
  • наличие горячей холодной воды круглосуточно – откройте краны и проверьте;
  • проводка, выключатели и розетки, оголенные провода по всей квартире;
  • потолок – если он натяжной, поднимитесь к соседям сверху и спросите, заливали ли они квартиру;
  • стены по углам – трещины, сырость, подтеки;
  • балконы, выход на стороны света – вас должны устраивать;
  • куда выходят окна спальни;
  • естественное освещение – если света мало, а вы любите больше – вам будет некомфортно просыпаться каждый день во мраке;
  • если вы обнаружили, что придется что-то переделывать, менять, то сразу прикиньте, на какую сумму грядут затраты и сравните с ценой квартиры – выгодно ли вам покупать за эту стоимость и дополнительно вкладывать деньги в ремонт.

О других параметрах, именно по качеству квартиры, спросите у хозяина. Часто люди честно говорят о состоянии продаваемого жилья (но надеяться на это не стоит).

Принцип «Доверяй, но проверяй» точно характеризует отношения между покупателем, продавцом и владельцем квартиры. Как только личное отношение возьмет верх над разумным подходом, вы можете понести крупные потери.

Помните, что мошенники всегда вызывают симпатию и доверие.

Если вы покупаете не у самого владельца, а у его представителя или риэлтера, то старайтесь еще внимательнее проверить все – продавцы могут не знать об особенностях своего товара.

По недвижимости:

  1. Кадастровый паспорт.
  2. Технический паспорт с планом квартиры.
  3. Выписка из ЕГРН. На ее основании вы узнаете обо всех законно оформленных обременениях – арестах, залогах, арендах, правах пользования квартирой. Если что-либо из перечисленного не было официально зарегистрировано, то может стать для вас неприятным сюрпризом.
  4. договор обмена или покупки квартиры, если продавец не первый владелец;
  5. право собственности. Если у владельца квартиры есть дети до 18 лет, которые не являются совладельцами, то они имеют право проживать в ней до 21 года.
  6. Дарственные, если они есть, заверенные нотариусом.
  7. Свидетельство о приватизации – этот документ должен быть о каждом прописанном в квартире. По закону, если человек не провел приватизацию, то имеет право пожизненно проживать в доме при любых владельцах.
  8. Свидетельство по праву очередного вступления в наследство (для унаследованной квартиры), заверенное нотариусом.
  9. Если продажа осуществляется через посредника (продавца), то вам нужно видеть риэлторский договор. Вы должны быть уверены, что риэлтор действует в интересах владельца и представляет солидную компанию. Это важно для вас тем, что при передаче денег через продающую компанию владельцу, они должны дойти до получателя, а не осесть в кармане мошенника. В этом случае, владелец отзовет договор купли-продажи, по причине неоплаты покупки. Вы останетесь без денег и без квартиры. Доказать ничего не сможете.

По владельцу и составу семьи:

  1. Паспорт владельца и другие, удостоверяющие личность, документы. Сравните фото в паспорте, проверьте, не просрочен ли документ. Если есть сомнения, пробейте данные – может быть человек не в ладах с законом.
  2. Расширенная выписка из домовой книги. Справка о составе семьи.
  3. Согласие (в письменном виде) каждого прописанного в доме члена семьи, совладельцев, лиц, которые могут претендовать на долю в квартире, заверенное нотариусом. Особое внимание обратите на наследников. Кроме этого опасайтесь ситуаций, когда кто-либо из прописанных, имеющих права на квартиру, не приватизировавших числится пропавшим без вести. Вполне возможно, что он, например, сидит в тюрьме и не хочет сообщать об этом близким. После его появления у вас могут возникнуть проблемы – он будет жить с вами или потребует денег.
  4. Справка из психоневрологического диспансера. Несмотря на эту справку, бывают случаи, когда владелец через некоторое время отзывает договор купли-продажи, мотивируя тем, что был в невменяемом состоянии. Такое заявление трудно оспорить. Такие махинации могут провести специально. Трудно поверить, но бабушки любят проворачивать такого рода махинации. Постарайтесь, чтобы «божий одуванчик» не оставил вас ни с чем – заручитесь нотариально заверенными документами и официальной поддержкой родственников пожилого человека.
  5. Справка из наркологического диспансера.
  6. Брачный договор, если он есть. В этом документе прописаны права супругов на недвижимость общей собственности и приобретенной до брака или на собственные средства (нужны документальные доказательства).
  7. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то согласие органов опеки может быть получено с условием, что дети в день выписки из проданной квартиры будут прописаны в другой не менее обустроенной. Вам нужно видеть разрешение.
  8. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  9. Квитанции по платежам за предыдущий год.

Внимание! Проверяйте даты выдачи документов и их подлинность. Если владелец сам покупал эту квартиру, то лучше для вас, если с момента покупки и вступления им в право собственности прошло больше 3 – 4 лет. Если есть возможность, поговорите с предыдущим владельцем, в случае сомнений.

Еще один совет: если вы видите, что с определением собственника есть проблемы, квартира в залоге или существуют любые другие сомнения, поищите другую квартиру. Зачем вам проблемы, которые могут возникнуть даже через несколько лет, после покупки жилья?

Аванс – это внесение части стоимости квартиры. Если сделка не состоится, то продавец возвращает деньги покупателю. Аванс передается с письменным договором, где прописывается вся сумма сделки, реквизиты сторон, авансируемая часть, информация по недвижимости. Аванс ни к чему не обязывает. В законе нет строгой регуляции аванса.

Задаток – предоплата за квартиру и гарантия совершения сделки. Если продавец передумает, то вернет задаток в двойном размере. Заключается в письменном виде.

Если вас все устраивает, и вы не хотите терять выбранную квартиру, внесите аванс или задаток, на ваше усмотрение, но не забудьте правильно оформить документ. Образцы приведены ниже:

Итак, вы довольны продавцом, владельцем и квартирой. Все документы не вызывают у вас сомнений, как и добропорядочность участников сделки.

Пора оформлять документы. Что для этого нужно подготовить:

  • паспорта;
  • СНИЛС;
  • свидетельство на право собственности;
  • доверенность (если нужно);
  • для регистрации договора – заявление;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • техпаспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт;
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • выписку из ЕГРП (для продавца);
  • справку из наркодепансера и психдеспансера;
  • предварительный договор купли продажи;
  • письменное, заверенное нотариусом согласие совладельцев квартиры, органов опеки (все эти документы должны быть предоставлены покупателю до совершения сделки).

Для покупателя – документы, удостоверяющие личность, ячейка в банке с суммой оплаты. Это важно для обоюдного доверия. Есть маленький нюанс. Вам необходимо подписывать договор купли в банке.

В подписании договора должны участвовать покупатель, продавец, владелец (если продает не сам собственник), нотариус и/или юрист. Перевод денег на счет продавца производится после подписания договора обеими сторонами и заверения нотариусом.

Налог с продажи, по закону, должен платить продавец, но вы сами вдвоем согласовываете этот момент. Бывает, что продавец и покупатель делят расходы на двоих.

Если платеж будет производиться наличными, то деньги передаются нотариусу, как посреднику и остаются у него до официального завершения сделки.

Все документы, которые будут подписаны покупатель, как новый собственник, с паспортом и другими документами понесете в регистрационную палату. Там вам выдадут список организаций и документов. Вы начнете оформление свидетельства на право собственности, пропишите себя и членов своей семьи.

Внимание! Вам не нужно изучать свод законов РФ, чтобы благополучно купить квартиру. Придерживайтесь правил, не заключайте сделки с сомнительными персонами и сразу отказывайтесь от подозрительных квартир. Не верьте голословным утверждениям. Каждый факт должен быть подтвержден документально.

У продавца застеклена лоджия, но справки из бти о перепланировки нет. нужно ли требовать ее?

Да, нужно. У вас могут возникнуть проблемы при любой проверке. Вы будете платить штраф, даже если пройдет несколько лет.

Продавец, он же хозяин, обещает принести все документы в момент подписания договора. Можно ли ему верить?

Ни в коем случае! Вы не можете купить «кота в мешке». На ваше решение о покупке влияет именно анализ всех документов по квартире и его жильцов и собственников.

Продавец и его риэлтор считают, что подписание документов у нотариуса – лишняя трата денег.

В этой ситуации вам стоит задуматься о честности намерений второй стороны. Если они будут настаивать, лучше поищите другую квартиру.

Владелец проживает в другом городе. Риэлтор работает от его имени по доверенности. С моей стороны есть опасение, что деньги могут не дойти по назначению, и владелец отменит сделку в момент, когда я переведу на счет риэлтерской компании. Что делать?

Если вы можете связаться с хозяином квартиры лично, то изложите свои опасения. Заручитесь документально подтвержденными соглашениями о переводе сумм. В таком вопросе вам необходима помощь юриста.

Что лучше выбрать – квартиру в новостройке или на вторичном рынке?

Оба варианта несут в себе определенные риски. Если бывшие в употреблении квартиры имеют «богатую историю» и расположены в старом фонде, то вкладываться в строящуюся недвижимость иногда гораздо рискованней. Трудно предугадать или узнать подробно о финансовом состоянии застройщика. Вы не знаете, кто владелец. Если покупать новую квартиру, то в уже готовом, принятом здании.

Источник: https://ipoteka.finance/pokupka-kvartiry/posledovatelnost-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom.html

Уголок юриста
Добавить комментарий