Может ли застррйщик возвращать целевой займ кредитору со средств инвестора

Как распределяются средства дольщиков при строительстве дома

Может ли застррйщик возвращать целевой займ кредитору со средств инвестора

Как распределяются средства дольщиков при строительстве дома

Вы намерены приобрести квартиру в новостройке, и хотите узнать о том, каким образом распределяют денежные средства участников долевого строительства? Стериум подготовил полезный материал, в котором читатель найдет ответы на ключевые вопросы будущих новоселов.

Утром деньги – вечером кирпич

Итак, типичный пример: компания-застройщик возводит новый жилой дом с привлечением средств извне. В частности, мы говорим о денежных ресурсах будущих жильцов. Дом многоквартирный, участник, соответственно, также несколько. И вот как понять, какие из средств и куда расходуются, – это и составляет большую часть вопросов.

Согласитесь, нельзя сказать, что человек, становясь участником долевого строительства, оплачивает, исключительно, появление той квартиры, которая закреплена за ним. Это правомерно с формальной точки зрения. А на практике, ситуация складывается несколько иначе. Все ли средства, которые поступают на расчетный счет застройщика, он расходует с целью строительства дома?

Взглянем на этот вопрос с позиции уплаты налогов. Здесь важно понимать, что средства, присутствующие на расчетном счете организации нельзя считать полностью целевыми. Даже при условии, что вся сумма получена, исключительно, за счет вкладов по договорам долевого участия (ДДУ).

Застройщик вправе расходовать деньги не только для того, чтобы оплачивать строительство, но и с тем, чтобы возмещать прежде взятые финансовые обязательства.

Не исключено, что до момента поступления средств дольщиков, застройщик решал вопрос строительства собственными финансовыми ресурсами.

И теперь он может компенсировать понесенные ранее расходы путем перечисления средств в не целевом порядке.

Рассмотрим пример. Допустим, на момент денежных поступлений со стороны участников долевого строительства, у застройщика обнаружилась сумма расхода в 10 000 000 рублей.

Причем, эти денежные средства могли быть как личными  средствами застройщика, так и заемным капиталом. Дольщики перечисляют на счет застройщика суму в 8 000 000 рублей.

Эти деньги не обязательно должны считаться целевыми и расходоваться на строительство дома. Застройщик вправе полагать, что они покрывают часть его прежних расходов.

Если же, на счет строительной компании поступит сумма в 12 000 000 рублей. Тогда целевыми средствами можно считать 2 000 000 рублей. И эти деньги могут идти на непосредственные вопросы строительного порядка.

Теперь давайте определим, уместно ли вести в такой ситуации речь о неком пропорциональном расчете? Иными словами, существует ли некая расчетная величина, которая позволит с уверенностью говорить о том, что «сколько Вы денег заплатили, столько квадратных метров строит девелопер».

На самом деле, подобного условно строгого регламентирования нет. Потому как, в соответствии с законодательными нормами, средства, полученные от участников долевого строительства, могут быть направлены на:

  1. возведение жилых домов (согласно проектной документации);
  2. возмещение расходов, которые были понесены застройщиком при строительстве жилого дома.

Разрешение получил – деньги распределил

Напомним, для того, чтобы застройщик мог привлекать средства дольщиков, ему необходимо выполнить ряд требований:

  • получить, в соответствии с действующим порядком, разрешительную документацию на строительство объекта
  • опубликовать в открытом доступе проектную декларацию
  • зарегистрировать право собственности на участок, где будет возводиться жилой объект

Если Вы хотите понять, какой денежный фонд, находящийся в распоряжении застройщика, можно считать целевым, а какой нет, потребуются аналитические способности. Важно помнить о том, что актуальность такой информации напрямую соотнесена с текущим положением.

То есть, за основу следует брать конкретную дату. И смотреть, какой баланс расчетного счета на этот период времени существует. Суммировать его с задолженностью подрядчикам и поставщикам строительных и отделочных материалов.

Из получившегося результата вычитаются также платежи по возможным кредитным обязательствам.

Остаток, в чистом виде, можно отнести к целевым средствам. Однако может получиться и так, что результат будет отрицательным. Что говорит о том, что средств (внесенных дольщиками), участвующих в строительстве, в конкретный момент времени, не заявлено.

Разумеется, для того, чтобы владеть такой картиной, Вам предстоит обратиться в коммерческий отдел или бухгалтерию компании-застройщика. При условии, если девелоперу нечего скрывать, – все необходимые копии бумаг Вам предоставят. А вот немотивированный отказ от общения с Вами, приведет к необходимости обратиться в налоговую инспекцию.

Здесь следует помнить о том, что застройщик подает декларацию по итогам года, поэтому не всегда можно выявить нецелевое использование денежных ресурсов в середине отчетного периода.

Имеем право знать

Вы, как участник строительства (на правах дольщика), имеете право располагать полной картиной относительно того, на какие цели расходуются вложенные Вами денежные средства. Но на практике не всегда бывает просто показать «кто, кому и сколько уплатил».

Есть базовые расходы, к закрытию которых привлекаются средства дольщиков. Это закупка строительных материалов, оплата услуг подрядчиков, проведение коммуникаций. Обычно об этом и рассказывают клиентам строительных компаний менеджеры отдела продаж.

Если Вы становитесь участником строительства на финальных стадиях, то, с большей уверенностью, ваши средства будут направлены на погашение кредитных займов, либо в счет компенсации прежних расходов.

Таким образом, мы можем говорить о двух сторонах процесса распределения средств дольщиков. С формальной точки зрения, целевые средства выступают в качестве компенсирующих для решения, собственно, строительных вопросов. Фактически, денежные средства могут быть направлены на урегулирование всех вопросов, соотносящихся с задачами застройщика (применимо к конкретному объекту).

Надеемся, благодаря нашему материалу, Вы будете способны оценить конкретную ситуацию вложения денежных средств и понять, насколько компания-застройщик корректна в вопросах распределения бюджета. А Стериум желает Вам успешного сотрудничества и счастливого новоселья.

Источник: https://sterium.com/blog/295-kak-raspredelyayutsya-sredstva-dolshchikov-pri-stroitelstve-doma

Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве

Может ли застррйщик возвращать целевой займ кредитору со средств инвестора

Долевое участие в строительстве – одна из наиболее острых правовых тем, волнующих широкие массы населения, это и «обманутые дольщики», срыв сроков передачи объекта строительства, «серые» схемы привлечения денежных средств и т.д.

В виду всех этих острых проблем на сегодняшний день законодатель разрабатывает широкую реформу долевого строительства с включением в него банковского сектора.

Возможно, нововведения ожидают нас в ближайшем будущем, но пока проблемы остаются, об одной из них и пойдет речь в настоящей статье.

Фабула дела

Ко мне за юридической помощью обратилась женщина, которая пояснила, что заключила договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой. Объект долевого строительства – парковочное место.

Одновременно с договором долевого участия в строительстве, между доверительницей и строительной фирмой был заключен договор займа, согласно которому доверительница перечислила (заняла) строительной фирме денежные средства в сумме, совпадающей с ценой объекта по договору ДДУ.

«Серая схема» взаимоотношений заключалась в том, что по договору ДДУ доверительница не вносила деньги, а приняты были деньги путем заключения указанного договора займа.

То есть получалась такая схема, что доверительница занимает строительной фирме денежные средства в размере стоимости объекта строительства, а по моменту передачи объекта строительства между сторонами заключается соглашение о зачете взаимных требований, по которому строительная фирма обязательства по возврату займа засчитывает в счет обязательства дольщика по оплате объекта строительства.

Используя данную схему застройщик пытается защитить себя от санкций, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.

2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения обязательств со своей стороны, а также пытается привлечь денежные средства до регистрации договора ДДУ, что невозможно сделать, если бы застройщик принимал оплату как того предусматривает названный закон.

Так было и в настоящем деле. В итоге доверительница деньги по договору займа внесла, а по договору ДДУ, соответственно, нет. Объект строительства не был возведен в установленные сроки, которые неоднократно переносились. Денежные средства по договору займа застройщик также не возвращал.

Основная цель в подобного рода спорах – это не остаться ни с чем.

Так часто бывает, что дольщик расторгает договор ДДУ, взыскивает денежные средства, а в итоге остается ни с чем, так как денежных средств у застройщика нет, исполнять решение суда нечем.

Поэтому по каждому делу, связанному с ДДУ, необходимо тщательно подходить к вопросу реальности получения возмещения и, исходя из этого, определять способ защиты нарушенного права.

Линия защиты

Для разрешения возникшей проблемы была избрана следующая позиция.

Был подан иск не о взыскании денежных средств по договору займа (хотя это был бы самый простой способ, однако наверняка он не позволил бы реально вернуть денежные средства), а подан иск о взыскании денежных средств в рамках ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При этом требования были мотивированы следующим образом. Договор займа фактически заключался с целью привлечения строительной компанией денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

Взаимосвязь договора участия в долевом строительстве и договора займа подтверждается тем, что эти договоры заключены единовременно, сумма, указанная в договоре участия в долевом строительстве, совпадает с суммой договора займа, номер договора участия в долевом строительстве и номер договора займа совпадают, указанный в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта совпадает со сроком, на который предоставлен заем. Беспроцентность договора займа, совершенного с юридическим лицом, свидетельствует об отсутствии экономического интереса заемщика в заемных отношениях и подтверждает наличие иной цели в передаче денежных средств, а именно – инвестирование денежных средств в объект долевого участия в строительстве, указанный в договоре долевого участия.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.

2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права, и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков.

Согласно п. 8 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.

2013) к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Таким образом, было мотивировано то, что денежные средства, внесенные по договору займа, фактически были внесены как оплата по договору долевого участия в строительстве.

Данный способ защиты предусматривал возможность более широких маневров, так как доверительница могла поменять свои требования, в том числе и потребовать при определенных условиях признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также требовать повышенных процентов по ст. 395 ГК РФ в случае требования о взыскании денежных средств.

Итог по делу

Застройщик при рассмотрении дела в добровольном порядке вернул все денежные средства, перечисленные доверителем, а также в полном объеме компенсировал расходы за услуги представителя. Так как требования были добровольно удовлетворены, с нашей стороны последовал отказ от заявленных исковых требований.

Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович  

Подпишитесь на группу адвоката в ВКонтакте, чтобы не пропустить новые интересные статьи, получить краткую юридическую консультацию, ознакомиться со статьями и практикой по интересующим вопросам

статьей в социальных сетях Количество просмотров статьи: 2 20100

Источник: https://xn----7sbahcid5aaq2bfgbjroq.xn--p1ai/%D0%B2%D0%B7%D1%8B%D1%81%D0%BA%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%BD%D1%8B%D1%85-%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2-%D0%BF%D0%BE-%D0%B4%D0%B4%D1%83/

Как застройщику отразить в учете проценты по кредиту, полученному на строительство – НалогОбзор.Инфо

Может ли застррйщик возвращать целевой займ кредитору со средств инвестора

Бухучет

У застройщика бухучет начисленных процентов по кредиту, полученному на строительство, зависит от того, за счет каких средств ведется строительство:

  • застройщик возводит объект за счет собственных средств;
  • застройщик строит на средства привлеченного инвестора.

О том, как отражать в учете получение кредита и начисление процентов по нему, см.:

  • Как отразить в бухгалтерском учете получение займа (кредита);
  • Как рассчитать проценты по полученному займу (кредиту).

Застройщик сам инвестирует строительство

Если застройщик сам инвестирует строительство, расходы по кредиту, полученному на строительство, включайте в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Поскольку в налоговому учете проценты по кредиту в стоимость актива не включаются, в бухучете возникают временные разницы и соответствующее им отложенное налоговое обязательство:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
– начислено отложенное налоговое обязательство.

Такой вывод следует из пунктов 12 и 15 ПБУ 18/02.

Погашаться отложенное налоговое обязательство будет при амортизации инвестиционного актива, а по объектам на продажу – на дату реализации.

Если процентная ставка по полученному кредиту превышает предельную величину, то возникает постоянная разница. С нее нужно рассчитать постоянное налоговое обязательство (п. 4 и 7 ПБУ 18/02). Возникновение постоянного налогового обязательства в учете отразите проводкой:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

– отражено постоянное налоговое обязательство с процентов по кредитам, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Организации, которые являются малыми предприятиями (кроме эмитентов ценных бумаг), могут не включать проценты по кредиту в стоимость инвестиционного актива, а признавать их прочими расходами (п. 7 ПБУ 15/2008).

Застройщик привлекает инвестора

Если застройщик возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, учет процентов по кредиту у застройщика зависит от того, возмещаются они инвестором или нет.

Если инвестор проценты по кредиту не возмещает, сумму процентов относите на прочие расходы (п. 7 и 8 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Зачастую в условия договоров инвестирования в строительство включают обязательство инвестора возместить проценты по кредиту. В такой ситуации проценты по кредиту будут увеличивать расходы на строительство объекта. В учете это отражайте так:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Внимание: застройщик не может возмещать проценты по кредиту за счет средств, полученных от дольщиков на покрытие расходов на строительство объекта по договорам участия в долевом строительстве.

Включение в договор участия в долевом строительстве условия об обязанности дольщика возместить проценты является незаконным. Дело в том, что использование застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков, ограничено статьей 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Возмещение дольщиками процентов по кредитам застройщика этой нормой не предусмотрено.

Однако застройщик может покрыть проценты за счет тех средств дольщиков, которые получены в качестве вознаграждения за организацию строительства.

Порядок учета процентов по кредиту при расчете налогов зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО

Если застройщик сам инвестирует строительство либо возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, проценты по кредиту учитывайте при расчете налога на прибыль как внереализационные расходы (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). Учитывать проценты в стоимости строящегося объекта нельзя.

Проценты по кредиту включайте в состав расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть проценты по полученному займу (кредиту) при налогообложении.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении процентов по кредиту. Застройщик ведет строительство за счет собственных средств

ЗАО «Альфа» (застройщик) 1 июля текущего года получило в банке кредит на строительство торгового центра на сумму 300 000 руб. под 20 процентов годовых со сроком возврата 30 сентября текущего года. В период действия договора для расчета процентов по кредиту применялись:

  • ставка рефинансирования – 8 процентов;
  • ставка по договору – 20 процентов.

Налог на прибыль «Альфа» платит поквартально.

За время пользования кредитом «Альфа» перечислила банку проценты, рассчитанные следующим образом:

  • в июле – 5096 руб. (300 000 руб. × 20% × 31 дн.: 365 дн.);
  • в августе – 5096 руб. (300 000 руб. × 20% × 31 дн.: 365 дн.);
  • в сентябре – 4932 руб. (300 000 руб. × 20% × 30 дн.: 365 дн.).

Общая сумма процентов, которые «Альфа» перечислила банку в III квартале за пользование кредитом, составила 15 124 руб. (5096 руб. + 5096 руб. + 4932 руб.).

Предельную сумму процентов, которую можно учесть при налогообложении прибыли, бухгалтер «Альфы» рассчитал следующим образом:

  • на 31 июля – 3669 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 31 дн.);
  • на 31 августа – 3669 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 31 дн.);
  • на 30 сентября – 3551 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 30 дн.).

Общая сумма процентов, которая учитывается при налогообложении прибыли за девять месяцев текущего года, составляет 10 889 руб. (3669 руб. + 3669 руб. + 3551 руб.).

Сумма процентов, которую нельзя учесть при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, равна 4235 руб. (15 124 руб. – 10 889 руб.).

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки.

31 июля:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за июль.

31 августа:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за август.

30 сентября:

Дебет 08-3 Кредит 66
– 4932 руб. – начислены проценты по кредиту за сентябрь.

Из-за различия в признании процентов по кредиту в бухучете (в стоимости основного средства) и при налогообложении (в составе внереализационных расходов) в учете образовалась временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство. Его начисление бухгалтер отразил проводкой:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
– 2178 руб. (10 889 руб. × 20%) – начислено отложенное налоговое обязательство.

Списываться отложенное налоговое обязательство начнет с момента начисления в бухучете амортизации на построенный объект.

С суммы непризнанных в налоговом учете процентов бухгалтер начислил постоянное налоговое обязательство:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 847 руб. (4235 руб. × 20%) – начислено постоянное налоговое обязательство.

https://www.youtube.com/watch?v=dIBJKygl_AQ

При расчете налога на прибыль за девять месяцев бухгалтер «Альфы» признал в составе внереализационных расходов проценты по кредиту в сумме 10 889 руб.

Ситуация: как застройщику учесть при расчете налога на прибыль проценты по кредитам, привлеченным для строительства объекта по договорам участия в долевом строительстве?

Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не содержит.

Цена договора участия в долевом строительстве может складываться из денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

При этом средства дольщиков, предназначенные для строительства объекта, застройщик может использовать на строго ограниченные цели. Эти ограничения указаны в статье 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Данная норма не предусматривает возможность застройщика покрывать за счет средств дольщиков проценты по кредиту. Следовательно, учитывать суммы процентов в составе расходов нельзя (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В такой ситуации на погашение процентов по кредиту застройщик может расходовать только те средства дольщиков, которые он получил в качестве вознаграждения. За счет этих средств расходы на проценты по кредиту признавайте в составе внереализационных расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 12 января 2010 г. № 03-03-06/1/2, от 4 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/574 и от 24 сентября 2008 г. № 03-03-06/1/541.

УСН

Застройщики на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, на проценты по кредитам налоговую базу не уменьшают. Такие организации не учитывают никакие расходы (п. 1 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, проценты по кредиту уменьшат налоговую базу в пределах норм (подп. 9 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Норму рассчитайте так же, как и плательщики налога на прибыль (абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Если организация платит ЕНВД, то расходы в виде процентов по кредиту на строительство не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п.

 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Деятельность застройщика по организации строительства не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому расходы в виде процентов по кредиту застройщик должен учитывать в соответствии с общей системой налогообложения.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kak_zastrojshhiku_otrazit_v_uchete_procenty_po_kreditu_poluchennomu_na_stroitelstvo/107-1-0-2707

Уголок юриста
Добавить комментарий