Дду плюсы и минусы приобретения

Что такое ЖСК: плюсы и минусы, отличие от ДДУ

Дду плюсы и минусы приобретения

Застройщики новостроек реализуют жилые площади по двум схемам – ДДУ или ЖСК. Не все граждане знают, что собой представляют эти договора и в чем заключается отличие одного от другого. Чтобы сделать правильный выбор при покупке жилья, рекомендуется ознакомиться с тем, что такое ЖСК и ДДУ и узнать плюсы и минусы каждой схемы.

Отличие схем

Договор долевого участия – это система реализации строящегося жилья в первичном фонде с помощью регистрации бумаги в Росреестре. После регистрации договора, гражданин становится участником строительства.

Его называют дольщиком. ДДУ регламентируется Федеральным Законом за номером 214.

В этом заключается первое отличие от ЖСК (жилищно-строительный кооператив), поскольку такая сделка регулируется законом за номером 215.

Договор с ЖСК – это система реализации квартир, которые еще не были построены с помощью, осуществляемая посредством паев или паевых взносов. Группа людей, решивших построить жилое здание, вступают в сообщество. Каждый участник организации называется пайщик.

Отличие этих схем приобретения жилья заключается в порядке регистрации в Росреестре. Договор ДУ фиксируется сразу после подписания соглашения между застройщиком и дольщиком. Благодаря этому невозможно совершить двойную сделку реализации жилья.

Договор ЖСК регистрируется только после сдачи дома в пользование собственников. Это менее надежная схема, поскольку недобросовестные строительные организации могут совершать двойные сделки, и может оказаться, что у жилья сразу два владельца.

В договоре долевого участия указывается вся сумма, которую гражданин должен заплатить за жилье. Согласно действующему законодательству, цена на квартиру не изменяется.

Застройщик может заключить дополнительные соглашения на оказание каких-либо услуг, увеличив стоимость жилого помещения, но гражданин имеет право отказаться от заключения сделки.

Если же компания, реализующая жилые помещения, захочет расторгнуть договор купли-продажи, то руководство будет обязано выплатить неустойку. В договоре ЖСК прописано, что стоимость квартиры может увеличиться.

Установить цену более той, что была изначально прописана в договоре, имеет право председатель после согласования вопроса с пайщиками. Это можно сделать в любой момент. Обычно цена увеличивается в связи с подорожанием стоимость материалов, необходимых для строительства объекта. В этом также состоит отличие схем приобретения недвижимости.

В договоре долевого строительства стоит точный срок возведения дома. Сдача может быть увеличена максимум на два месяца, согласно действующему законодательству. Это период дается для оформления соответствующих документов.

Если дата сдачи объекта не соблюдена, то у дольщиков есть право потребовать выплату неустойки. В случае с ЖСК, в отличие от ДДУ, нет точного срока сдачи здания.

Если даже строительство затянется на несколько лет, застройщик не будет подвергнут наказанию, поскольку этот момент не прописан в законе.

ДДУ отличается также тем, что при долевом участии в необходимо внести оплату за помещение до окончания строительства. В ЖСК нет таких жестких условий. Здесь рассрочка платежей допускается и после сдачи здания в пользование граждан.

Различия между жилищно — строительными кооперативами и долевыми участиями в строительстве состоит и в компенсации за лишние метры. Если при приемке помещения обнаружится, что площадь жилья больше, то в случае с ДДУ есть несколько вариантов решения:

  • гражданин отказывается от жилья и получает обратно свои деньги, а также неустойку
  • собственник доплачивает за разницу в метраже и требует оплаты неустойки
  • владелец ищет недостатки в строительстве и если он их находит, то имеет право требовать скидку, компенсирующую разницу стоимости метров.

Если гражданин покупает помещение по договору с ЖСК, то ему придется оплачивать разницу в площади.

Достоинства и недостатки

Выбирая между ДДУ или сделкой ЖСК, следует знать не только, в чем разница между схемами, но также плюсы и минусы разных форм приобретения жилья.

  • каждый пайщик участвует в общих собраниях, поэтому может принимать решение, как будет проходить строительство
  • стоимость отличается от долевого участия в строительстве в меньшую сторону, поскольку здесь нет большого количества дополнительных сборов, а повышение цены происходит только по объективным причинам
  • существует гибкая система скидок на жилье, которые не пользуется большой популярностью.
  • чтобы стать участников кооператива, придется заплатить взнос, размер которого составляет 1-3% от цены жилой площади
  • сложно избежать рисков двойных сделок купли-продажи
  • у пайщика меньше прав на помещение, чем у дольщика
  • нельзя совершить продажу жилья без вступления покупателя в кооператив
  • стоимость жилой площади может возрасти
  • застройщик не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта.
  • есть проектная и разрешительная документация и эти вопросы прописаны в договоре
  • стоимость жилой площади не увеличивается даже при подорожании материалов
  • площадь и этажность дома не увеличивается
  • застройщик не имеет права делать дополнительные пристройки, которые не были указаны в проекте
  • есть возможность расторгнуть сделку и получить затраченные средства обратно
  • в случае увеличения срока сдачи здания застройщик выплачивает гражданам неустойку.
  • высокая стоимость помещения по сравнению с ЖСК
  • длительный процесс регистрации права собственности
  • расторгнуть сделку и вернуть деньги можно только на условиях, прописанных в договоре
  • застройщик неохотно предоставляет рассрочку на покупку жилья и если гражданин приобретает жилую площадь в ипотеку, то из-за этого возрастает ее стоимость.

При выборе между ДДУ или сделкой ЖСК важно учитывать все достоинства и недостатки сделок.

Договор с ЖСК и ДУ

При подписании договора ДДУ рекомендуется обращать внимание не следующие моменты:

  • В соглашении прописываются все реквизиты организации. Перед подписанием соглашения следует ознакомиться с тем, действительно ли застройщик существует, а не является фэйковой компанией. Необходимо также посмотреть, какой капитал есть у застройщика и кто является учредителями фирмы.
  • Договор долевого участия должен иметь в точности такое название. Если указано что-то другое, от подписания соглашения следует отказаться.
  • Должна быть указана точная сдача здания в пользование собственников. Прописывается не только год, но и месяц.
  • В бумаге указывают площадь недвижимости, количество этажей и площадь самого объекта.
  • Гарантии застройщика. Прописывается также сумма сделки. Должны быть указаны цифры и пропись.

При подписании договора ЖСК также следует обращать внимание на следующие моменты:

  • Возможные риски участника сделки. Нужно знать, что будет, если строительство затянется или сорвется.
  • Реквизиты компании. Рекомендуется ознакомиться, какие объекты сдал в пользование граждан кооператив, и какие отзывы о нем дают прежние участники.
  • В соглашении прописывают площадь недвижимости и количество этажей здания.
  • Наличие у компании финансового оздоровления. Рекомендуется узнать, не собирается ли кооператив объявлять себя банкротом.
  • Следует выяснить, сколько у председателя кооператива замороженных организаций. Если они есть, сделку не рекомендуется заключать.
  • В бумаге должны указываться правила увеличения стоимости. Необходимо, чтобы было прописано, что вопрос повышения цен решался на общем собрании пайщиков.
  • Кадастровый номер земельного участка, кому принадлежит и каково право собственности. Часто случается, что дом на земле возводится незаконно.

Выбирая между ДДУ или соглашением ЖСК, рекомендуется обратить внимание на разрешение строительства на этом участке земли именно этой организацией. Если данной бумаги нет, от сделки рекомендуется отказаться.

Если выбирать, какую схему приобретения недвижимости выбрать – ДДУ или подписать соглашение с ЖСК, рекомендуется узнать, чем отличается одна форма сделки от другой, а также достоинства и недостатки долевых и паевых взносов. Только сопоставив все факторы, можно принять верное решение.

Источник: https://beauty-s.org/komunalka/chto-takoe-zhsk-pljusy-i-minusy-otlichie-ot-ddu

Плюсы и минусы ДДУ

Дду плюсы и минусы приобретения

Количество показов: 1450

Договор долевого участия (ДДУ) – это механизм для приобретения жилья на первичном рынке за счет привлечения денежных средств дольщиков. Согласно этому договору застройщик обязуется возвести и сдать конкретный объект в установленный срок, а на дольщиков возлагается обязанность по инвестированию строительства.

Перед тем как воспользоваться схемой долевого участия, необходимо беспристрастно оценить положительные и отрицательные стороны этого механизма.

Плюсы ДДУ

Очевидными достоинствами участия в долевом строительстве являются:

  1. Исключение возможности осуществления двойной продажи квартиры. Этот факт обусловлен требованиями закона о государственной регистрации договора в Росреестре по месту нахождения строящегося многоквартирного дома.  Невозможно зарегистрировать договор долевого участия два раза на один и тот же объект недвижимости.
  2. Предполагается, что застройщик имеет надлежащим образом оформленную проектную документацию и правоустанавливающие акты. Помимо этого, у застройщика должны отсутствовать неисполненные обязательства по кредитам и займам, кроме относящихся к привлечению заемных средств дольщиков или строительству недвижимости. Такие жесткие требования позволяют участникам долевого строительства получить определенные гарантии в отношении технического состояния будущей постройки и добросовестности застройщика.
  3. В случае нарушения сторонами договорных обязательств закон применяет менее жесткие санкции к дольщикам, чем к застройщикам. Просрочка платежей несколько раз в течение года грозит участнику долевого строительства незначительным штрафом. В свою очередь, застройщик в случае сдачи квартиры позже установленного срока рискует понести внушительные убытки. Предварительное извещение дольщиков о переносе сроков также не исключает обязанность по выплате им неустойки.
  4. Дольщик вправе получить назад внесенные им денежные средства при расторжении договора по вине любой из сторон. А за ненадлежащее исполнение условий договора он может потребовать уплату неустойки. Если сам дольщик нарушил обязательства, то процесс расторжения договора вследствие этой причины является достаточно трудным.
  5. Приобретение квартиры посредством долевого участия позволяет существенно сэкономить, так как цена за квадратный метр может отличаться от средней цены на рынке готового жилья на 15-30 %.

Минусы ДДУ

К отрицательным сторонам ДДУ можно отнести:

  1. Участие в долевом строительстве – долговременный процесс. Покупатели жилья иногда вынуждены ждать несколько лет, прежде чем въехать в новую квартиру.  Поэтому всегда нужно заранее решить вопрос с жильем на период постройки квартиры.
  2. Существует возможность столкнуться с недобросовестным застройщиком. Дольщики рискуют не только потерять инвестированные средства, но и получить некачественно построенное жилье. Во избежание этих неприятных ситуаций необходимо тщательным образом подойти к выбору застройщика, изучить всю имеющуюся документацию и в случае возникновения вопросов обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Таким образом, покупка недвижимости через долевое участие является надежным и доступным способом решения квартирного вопроса. Несмотря на наличие незначительных рисков, долевое строительство остается востребованным среди покупателей первичного жилья.

18.03.2018

Источник: https://xn--80agjedbbslnfy1a.xn--p1ai/journal/plyusy-i-minusy-ddu.html

Договор ДДУ или ЖСК: отличия, плюсы и минусы

Дду плюсы и минусы приобретения

Недвижимость можно приобрести как для себя, так и с целью последующей перепродажи и сдачи имущества в аренду.

При этом сделки заключаются уже на стадии строительства.

Любой гражданин может купить строящееся жилье в двух формах:

  1. заключив с застройщиком договор участия в долевом строительстве,
  2. став членом жилищно-строительного кооператива.

Проанализируем достоинства и недостатки каждого типа договора.

ДДУ. В рамках заключения договора долевого участия застройщик привлекает денежные средства покупателей с целью создания многоквартирного дома.

Порядок и особенности заключения данных договоров регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

ЖСК. Вступление граждан в жилищный кооператив – это не договорные, а корпоративные отношения, предполагающие равноправное участие.

Члены кооператива, организовывают весь процесс строительства объекта самостоятельно:

  • сбор денежных средств,
  • разработку проектной документации,
  • закупку строительных материалов,
  • заключение договоров с подрядными организациями.

Отношения сторон при этом регулируются Жилищным кодексом и Федеральным законом №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Нужна ли регистрация сделки?

ДДУ. Различия между этими двумя вариантами ощутимы уже на стадии заключения сделок.

ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения.

Права и обязанности сторон возникают только на основании ДДУ, зарегистрированного в установленном законом порядке.

ЖСК. По договору ЖСК гражданин становится членом кооператива: принимает на себя права и обязанности по строительству определенного объекта недвижимости.

Договор о выплате пая в Росреестре не регистрируется.

Государственная регистрация квартиры по договору ЖСК проводится уже после окончания строительства в отношении готового объекта.

Что лучше защищает интересы участников?

ДДУ. С юридической точки зрения ДДУ защищён:

  • прописан объект строительства;
  • дата окончания строительных работ и сдачи дома;
  • точная стоимость объекта;
  • основания расторжения договора и выплаты компенсации дольщикам;
  • гарантии застройщика.

На правоотношения сторон, возникшие из ДДУ, распространяется законодательство о защите прав потребителей:

  1. право получения неустойки установлено в законом,
  2. право на освобождение от уплаты государственной пошлины при подаче исковых заявлений в суд на сумму, не превышающую 1 000 000 руб.

Дольщик по окончании строительства получает объект, полностью совпадающий с договором
В случае претензий сможет защитить свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей.

ЖСК. Устав жилищного кооператива — основной документ, который устанавливает права и обязанности членов ЖСК.

В уставе подробно прописаны особенности взаимоотношений между членами и органами правления кооператива.

Все значимые решения принимаются общим собранием членов ЖСК.

Участники долевого строительства такими правами по отношению к компании-застройщику не наделены.

Став членом ЖСК, гражданин получает возможности непосредственного участия в ходе строительства и детального контроля над процессом.

Выделяют две группы обязанностей:

  1. индивидуальные, ими «нагружают» каждого члена ЖСК,
  2. коллективные, они возложены на всех участников в совокупности.

Необходимо согласовывать со всеми членами ЖСК:

  • изменения в проекте дома,
  • стоимость работ и пая.

Чтобы достичь соглашения по таким вопросам на общем собрании ЖСК, придётся потратить немало усилий.

Закон о защите прав потребителей не защищает членов ЖСК.

Соглашение члена кооператива с ЖСК подпадает под Закон о защите прав потребителей, если речь идёт о других гражданско-правовых договорах: кооператив заключает договор купли-продажи движимого имущества со своим участником.

Что выгоднее: финансовые риски

Основным достоинством участия в ЖСК является более привлекательная цена квартиры.

ДДУ позволяет получить кредит по ипотеке.

ДДУ. В ходе стройки может вырасти стоимость пая. Строительные материалы выросли в цене: по данным Росстата арматура за 2016 год подорожала на 50%, строители Петербурга жалуются на рост в 100%.

Покупатель недостроя по ДДУ защищен от удорожания стоимости квартиры условиями договора.

При строительстве жилья силами ЖСК такой защиты нет.

ЖСК. Члены ЖСК могут уменьшить финансовые риски заключив договор страхования. Страховщики распространяют соглашения на случаи не передачи объекта страхования в собственность покупателя в условленные сроки и банкротства застройщика.

Стоимость такой страховки достаточно высока и колеблется в пределах от 1% до 4,5 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Что делать в критической ситуации? Куда писать жалобу на правление жилищного кооператива? — подробнее по ссылке.

О рисках работы с кооперативом и отличиях от долевого строительства

Разница в гарантии возврата денег

ДДУ. Стоимость жилья по ДДУ обосновывается большими гарантиями. Они были расширены вступившими в силу в 2017 году поправками. Они гарантируют:

  • профессионализм. Застройщик должен быть членом саморегулируемой организации;
  • финансовую стабильность. Строительная компания имеет большой уставный капитал и платит взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков);
  • гарантия от банкротства. В таком случае все выплаты дольщикам производятся за счет средств фонда.

Участник долевого строительства вернёт деньги в случае банкротства застройщика. Либо незавершенный строительством объект будет передан другому застройщику при участии СРО.

Право собственности и аренды на земельный участок, а также сам объект строительства находятся в залоге у дольщиков (ст.13 Закона о долевом участии в строительстве).

Однако вы не можете рассчитывать на возврат денежных средств. Вы можете ждать, когда новая компания достроит дом.

ЖСК. В случае ситуации с ЖСК возврат возможен только при наличии денежных средств на счете кооператива.

Пайщик может потерять выплаченные деньги. В соответствии с законом члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений (ст.6 Закона о ЖСК).

Большая часть денежных средств, полученных ЖСК от членов, отправляется подрядчикам. При банкротстве участники получат их в последнюю очередь.

Члены ЖК могут получить свои деньги в виде недостроенного дома, а не живыми деньгами. Суд признает право собственности на незавершенный объект, которым кредиторы распоряжаются по своему усмотрению.

Процедура возмещения стоимости квартиры вследствие банкротства застройщика в ДДУ выглядит более надёжной.

Запомнить

  1. Вы можете заключить два вида договора на покупку квартиры в строящемся доме: долевого участия и вступления в жилищно-строительный кооператив.
  2. Гарантии дольщику по ДДУ даёт Закон о защите прав потребителей.
  3. Члены кооператива принимают решения сообща и совокупно несут ответственность по обязательствам, возникающим в ходе строительства.
  4. Стоимость жилья по ДДУ указана в договоре. Стоимость жилья через ЖСК может вырасти.
  5. Дольщик имеет больше гарантий от государства получить квартиру.
  6. Член ЖСК не защищён государством. Он сам решает, что делать с недостроем.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor-ddu-ili-kooperativ.html

Уголок юриста
Добавить комментарий